ВЛОЖЕНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ - ЕДИНСТВЕННЫЙ СПОСОБ СОХРАНЕНИЯ ДЕНЕГ.

Инвестиции в недвижимость - единственный способ сохранения денег:

• кризис недоверия банковской системе - пример с депозитами; неумение и нежелание со стороны банков строить диалог с клиентом; отсутствие модели развития банка в кризисном периоде - печальный опыт реструктуризации.
• кризис недоверия действующему правительству - снижение всех экономических показателей; популизм; несовпадение звука с изображением; отсутствие сбалансированной стратегии развития государства.
• неуверенность в завтрашнем дне - невозможность планирования даже вкраткосрочном периоде; отсутствие прозрачной монетарной политики; колебания на валютном рынке и т.д.

Благоприятный период для покупки недвижимости, как сохранения денежных средств. Падение цен на недвижимость приостановлено с февраля 2009 г. Кризис 2008 года ознаменован беспрецедентным падением цен на недвижимость (от 40% до 60%) в долларе США и продолжительным периодом «отложенного спроса». Владельцы сбережений в размере от 20 000$ до 50 000$ имеют все шансы приобрести недвижимость или улучшить свои жилищные условия за счет малых инвестиций. Еще в 2008 году у них такого шанса не было. Даже если цены на недвижимость снизятся ещё на 20% до конца 2009 года, преимущество очевидно: лучше потерять 20%, вложив в недвижимость, чем все 100% накоплений, вложив их в другие источники.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ 1997-2009 г.г.

(Днепропетровск, жилая недвижимость, вторичный рынок)

ВНИМАНИЕ! Информация предоставлена только для отслеживания динамики изменения стоимости квадратного метра недвижимости. По причине наличия больших погрешностей, представленная информация не может использоваться для проведения исследований ценовых колебаний на недвижимость разного типа  в разных районах города Днепропетровска.

ПОЯСНЕНИЯ К ГРАФИКАМ

В Днепропетровске ситуация на рынке недвижимости с момента его формирования всегда была нестабильной. До настоящего времени было зафиксировано несколько кризисных периодов, характеризующихся падением цен на недвижимость, стагнацией, снижением спроса и прочим.

Традиционно считается хорошим тоном проводить разного рода аналогии и сравнение текущих событий на рынке с происходившим ранее. Не менее увлекательными являются попытки выявления тех или иных экономических циклов и периодических закономерностей. Особенно актуальными подобные манипуляции становятся в эпоху перемен, когда рынок находится на распутье. Нечто подобное происходит и сейчас на днепропетровском рынке недвижимости. Мнения экспертов разделились на два диаметрально противоположных - от предсказания невиданного обвала цен до оживления рынка в кратчайшие сроки.

Историю украинского рынка недвижимости можно разделить фактически на три основных этапа: 1 - до кризиса 1998 года, 2 - после кризиса 1998 года, 3 - кризис 2008 года по настоящий момент.

I этап - 1991 -1998 г.г.  

Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, рынок недвижимости Украины начал последовательный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако, реальных денег в начале 90-х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были чисто символическими (100-200 $/м²). Со временем, стоимость квартир начала своё восхождение.

Кризис 1998 года длился с августа 1998 г. по сентябрь 2001 г. В этот период цены на недвижимость Днепропетровска обрушились довольно существенно - от 30% до 40%. Выбираться из послекризисной «ямы» рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жильё.

 При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 года по осень 1998 года - около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен - с осени 1991 года по осень 2001 года - около 10 лет. Кстати, как 7 лет так и 10 лет - характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.

II этап - 2001 -2008 г.г. 

Примечательно, что второй этап охарактеризовался ростом цен на недвижимость Днепропетровска, начавшимся в 2001 году, и динамикой цен, которую рынок уже фиксировал в 1991-1998 г.г.

Очевидно, что любое падение цен заканчивается последующим ростом. В 2003 г. стоимость жилья превысила докризисный уровень.  2002-2006 г.г. характеризуются ростом цен и сделками среди реальных потребителей.

III этап - 2008 год по настоящее время.

Зафиксированному в начале 2008 г. скачку цен на недвижимость, предшествовал ряд факторов:  переток средств с фондового рынка, испуг перед ситуацией на валютном рынке, подскочившие темпы инфляции и др. Следует отметить, что эти факторы не относятся к реальному потребительскому спросу. Это спрос инвестиционного характера. Получается, что последняя волна подорожания жилья первых месяцев 2008 г. была спровоцирована в большей степени инвесторами, а не реальными покупателями, большая часть которых осталась отрезанной от рынка уже во время скачка цен 2006 года. Получается, что сейчас подорожание жилья происходит уже не на фоне большого количества сделок среди реальных потребителей, как в 2002-2006 годах, а в условиях формального повышения цен продавцами, которые придерживают свой товар и пытаются перещеголять друг друга. В общих чертах именно такое положение дел как раз и называется «перегретостью» рынка, связанной с оторванностью цен предложения от основной массы реального спроса.

Но ни один из вышеперечисленных факторов не мог привести к той ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости с октября 2008 г., повлекшую за собой стагнацию, падение цен, отложенный спрос. Примечательно, что никто не прогнозировал такой ситуации на рынке недвижимости, как в Днепропетровске, так и в Украине в целом. Что это - массовая ошибка всех специалистов или аномальное развитие рынка, поставленного в неадекватные и непрогнозируемые условия нерыночными методами?

КРАТКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДНЕПРОПЕТРОВСКА

(жилая недвижимость, вторичный рынок, 2008 г.)

Прошедший 2008 год войдет в историю Днепропетровского  рынка недвижимости, в первую очередь, благодаря рекордному падению цен на жильё (от 40% до 60%) в долларе США и продолжительному периоду «отложенного спроса». Период, когда дорожало все подряд и дорожало сильно, фактически прошел. Как известно, при наступлении стабилизации заметно усиливается дифференциация рынка. Это означает, что в зависимости от свойств каждого отдельного дома и даже квартиры она может дорожать или дешеветь, продаваться хорошо или плохо. Это нормальная ситуация для сбалансированного, а не ажиотажного рынка. И несмотря на огромный потенциальный спрос на жилье следует понимать, что рынку нужно время, для восстановления баланса между уровнем платежеспособности населения и ценами на жилье.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

(Днепропетровск, вторичный рынок, 2008-2009 г.г.)

УСРЕДНЁННАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, грн.

УСРЕДНЁННАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, $

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА УСРЕДНЁННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (2008-2009)

ПОЯСНЕНИЯ К ТАБЛИЦАМ

С 2008 г. по 2009 г. падение среднего уровня стоимости на жилую недвижимость Днепропетровска составило от 40% до 60% в долларах США и от 8% до 25% в гривне. Впрочем, говоря о падении цен на жильё в Днепропетровске, корректнее было бы рассматривать не календарные 2008 и 2009 г.г., а период наиболее интенсивного снижения цен -  с августа 2008 г. по февраль 2009 г.  Другими словами, не зависимо от конкретных цифр,  мы вынуждены констатировать тот факт, что в 2009 году цены на жильё в Днепропетровске (вторичный рынок) соответствуют уровню цен 2005-2006 года.

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА

Днепропетровск, вторичный рынок, жилая недвижимость

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА

Днепропетровск, вторичный рынок, коммерческая недвижимость

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА

Днепропетровск/земля

* Центр: пр. К.Маркса, улицы К.Либкнехта, Ленина, Плеханова, Ширшова и др.

Приближенные к центру: район проспектов, Кирова, Пушкина, улиц Рабочая, Героев Сталинграда и др.

Жилые массивы (ж/м):  ж/м «Победа», ж\м «Солнечный», ж/м «Тополь», ж/м «Красный Камень/Коммунар/Парус», ж/м «Левобережный» и др.

Отдалённые районы: район 12-го квартала, ж/м «Западный, ж/м «Северный», пр.Петровского, Приднепровск и др.

ВНИМАНИЕ! Информация предоставлена только для отслеживания динамики изменения стоимости квадратного метра недвижимости. По причине наличия больших погрешностей, представленная информация не может использоваться для проведения исследований ценовых колебаний на недвижимость разного типа  в разных районах города Днепропетровска.

Источник предоставления информации:

Бюро недвижимости «ЛОГУТЕНКО И ПАРТНЁРЫ» www.landp.com.ua

Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» www.expert-s.com.ua

Агентство недвижимости «ГАЛАКТИКА» www.galaktika.name

Агентство недвижимости «ФОРТУНА» www.megapolis-realtor.com

Агентство недвижимости «АПРЕЛЬ» www.dasn.com.ua

Агентство недвижимости «МЕГАПОЛИС» www.dasn.com.ua

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

С 2006 в Днепропетровской области строился всего лишь один коттеджный поселок «Золотые ключи», на примере которого, потенциальная целевая аудитория узнала на практике о новом формате организованной загородной недвижимости.

С 2007 г количество коттеджных поселков увеличилось до семи, в 2008 году их было уже 9.

Существует множество критериев, которыми руководствуются эксперты при определении классности поселка (эконом-бизнес-премиум-элит). Эту классификацию достаточно сложно применить к специфическим Днепропетровским объектам (в силу того, что рынок находится в начальной стадии формирования), поэтому, оценивая классность, мы основным фактором определили стоимость квадратного метра.

Активный рост стоимости квадратного метра и количество проданных домов в коттеджных поселках говорит о том, что популярность этого формата недвижимости среди покупателей увеличивалась с каждым днем. Наибольшей популярностью пользовались объекты, строящиеся в направлении Кировского, Песчанки, Орловщины, так эти районы характеризуются наличием живописных мест с сосновыми лесами, реками и озерами. Менее популярно Запорожское направление, но тем не менее востребовано.

Основные факторы, влияющие на стоимость:

-           место расположения (живописность, отдаленность от города, качество дорожного покрытия)

-           качество и технологии строительства

-           стадия реализации проекта

-           спрос и количество проданных домов на объекте

Из чего складывается цена на загородную недвижимость?

Качественная загородная недвижимость, это такая недвижимость, которая имеет наивысшие качественные характеристики по следующим показателям:

1) место

2) окружение (соседство)

3) качество строительства, использование современных материалов и технологий

4) наличие современных инженерных коммуникаций

6) надежный статус застройщика, который строит недвижимость, будет ее обслуживать в дальнейшем, дает гарантию на работы и сам занимается эксплуатацией объекта.

7) наличие социальной и коммерческой инфраструктуры в непосредственном окружении.

Рыночная стоимость загородных домовладений регулируется в соответствии с качественными характеристиками всех вышеперечисленных факторов, а также от соотношения величин спроса и предложения на рынке в данный момент (т.е. от остроты конкуренции).

Почему качественный современный загородный дом является надежной финансовой инвестицией в период политического и экономического кризиса?

- Объекты «премиум» и «элит» класса, которые отвечают наиболее взыскательным требованиям потребителя и имеют максимально высокие качественные показатели строительства, расположенные в эксклюзивной местности с уникальными экологическими характеристиками, надежно застрахованы на длительный период от потери инвестиционной привлекательности.

- Абсолютно бесперспективно  вкладывать деньги в дома старых построек (их можно рассматривать только лишь на условиях ограниченных финансовых возможностей), выгодное приобретение - это недвижимость постройки 2008-2009 гг, та, что идеально подходит потребителю по всем параметрам: местоположению, цене, планировки, качеству, метражу и т.п.

Как изменился спрос на загородные дома в период кризиса?

- Рынок продавца превратился в рынок покупателя. Потребитель не спешит с покупкой дома, у него появилась возможность тщательно выбирать среди разноликого множества предложений.

- Покупатель интересуется только недвижимостью на завершающей стадии строительства, либо построенной минимум на 75%.

- В условиях кризиса доверия на первичном рынке сегодня продают жилье лишь только надежные застройщики - лидеры рынка.

- Сложность, а порой и невозможность продаж для девелоперов заключается в том, что им приходится работать в атмосфере тотальных слухов об обвале цен, которые вносят сумятицу в рассуждения потенциальных покупателей.

• Прогнозы развития сектора загородной недвижимости в 2009-2010 гг в Днепропетровске. Прогнозы изменения цен. Будущее современных коттеджных поселков.

- Загородные дома на вторичном рынке еще какое-то время (приблизительно  до осени 2009г) будут дешеветь (на 25-30%), до тех пор, пока рынок не поглотит все «сброшенные» объекты.

- Высококлассная первичная недвижимость на сегодняшний момент уже находится на том уровне стоимости, ниже которой девелоперам продавать ее будет нерентабельно, исходя из высокой себестоимости таких объектов. Стоимость строительных и отделочных материалов европейского производства, используемых в строительстве и отделке загородных домов, растет в соответствии с увеличением курса иностранной валюты. В связи с этим себестоимость строительства в гривневом эквиваленте в дальнейшем будет только увеличиваться.

- Невозможность приобретать недвижимость в кредит, низкая платежеспособность населения, замораживание большинства строительных проектов, порождает отложенный спрос, который, по мере выхода из кризиса, снова заявит о себе и станет причиной повышения цен на загородные дома.

- Формирование знаний потребителя о преимуществах загородного проживания в качественно новых условиях, минусы проживания в отдельностоящих домах в неоднородной социальной среде, использование инженерных коммуникаций сомнительного качества, все это станет реальной предпосылкой для увеличения спроса на загородные дома, которые девелоперы строят в коттеджных поселках.

Компания «Рост-Девелопмент» www.shyshkino.com.ua